經過20多年的快速發(fā)展，目前中國房地產和城鎮(zhèn)化都已進入下半場，房地產現狀已眾所周知，在此就不再贅述。今年政府工作報告在總結過去5年成績單時指出，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已從60.2%提高到65.2%，這意味著，兩年前中央提出的“十四五”時期常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%的目標順利完成。

根據全國第七次人口普查的分項數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，未來住房需求主要集中在北上廣深等一線城市和一些中心城市。目前，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率為75%以上，發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化率為50%左右。

城市化率（也稱城鎮(zhèn)化率），是城市化的度量指標，一般采用人口統計學指標，即城鎮(zhèn)化占總人口（包括農業(yè)與非農業(yè)）的比重。城鎮(zhèn)化的定義：中心地區(qū)、縣（市、區(qū)）及建制鎮(zhèn)，凡列入城鎮(zhèn)化建設規(guī)劃且城區(qū)建設已延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及村委會已實現水、電、路“三通”的，都納入市鎮(zhèn)人口計算，這樣能客觀反映城市化進程。

根據聯合國預測，世界發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率在2050年將達到86%，我國的城鎮(zhèn)化率在2050年將達到71.2%。由此可見，未來我國的城鎮(zhèn)化還有較大的發(fā)展空間。

如果按照發(fā)展階段來看，中國房地產第一階段以滿足民眾的住有所居，和改善住房條件的目標已基本上實現，從長遠和發(fā)展的眼光審視房地產業(yè)。中國房地產第二階段的發(fā)展目標必然將會以改善人們的居住環(huán)境為目標。當然，這一目標不可能在短期內實現，至少也是十年以后的事情了。

筆者認為，未來，改善居住環(huán)境將成為中國房地產的發(fā)展方向。我國民眾的住房需求，將會從增加居住面積，向改善居住環(huán)境的方向發(fā)展；而城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢則會從當前一、二、三、四線的城市格局，向城市群和都市圈方向發(fā)展，未來我國將出現以珠三角、長三角、京津冀為代表的一批城市群、都市圈。

人們在擁有更大居住面積、小房子換大房子的基礎上，必然會向追求改善居住環(huán)境的方向發(fā)展，人們希望獲得更加清新的空氣、有植被覆蓋的環(huán)保宜居環(huán)境、能吃到綠色有機蔬菜，逃離大城市的霧霾天氣、嘈雜的噪音、擁堵的交通，以及各種由人口密度太大所造成的城市污染。

之所以會得出這一結論，是因為從發(fā)達國家的房地產發(fā)展過程來看，都曾經歷過一個由“注重數量，到數量與質量并重，再到質量第一，進而強調個性化、多樣化、高環(huán)境質量”的發(fā)展階段。

未來中國房地產的發(fā)展也不會例外，仍會沿著這個發(fā)展方向向前發(fā)展。與所有發(fā)達國家的發(fā)展趨勢一樣，未來我國城市中的高、中等收入人群，必然會選擇遷往城市郊區(qū)（距離城市1-2小時車程之內）居住，這樣能夠擁有更為寬敞的住房，并且擁有院落，可以種植綠色有機蔬菜，遠離城市的喧囂和煩惱，享受到寧靜、舒適的田園生活。

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